• Выбор читателей

  • Новое на сайте

    • Опасности Турции и мифы о нихОпасности Турции и мифы о них

      30.01.2015

      Заграничные поездки в Турцию всегда привлекали множество путешественников. Частое явление, когда в отзывах

    • Покупки в ЕгиптеПокупки в Египте

      25.01.2015

      Отдых в Египте располагает собой наслаждением морским бризом в любое время года, чистым Красным морем,

    • Еда и напитки в ТурцииЕда и напитки в Турции

      23.01.2015

      Турецкие рестораны, кафе и объекты по питанию работают в сочетании представительства турецкой кухни,

    • Лучший отдых в ИталииЛучший отдых в Италии

      21.01.2015

      Хотите оказаться там, где современность переплетаются с древностью тогда просто необходимо посетить

    • Отдых в Хорватии с детьмиОтдых в Хорватии с детьми

      19.01.2015

      Отдых в Хорватии набирает все большую популярность среди отдыхающих всех стран. Россия не исключение.

  • Ad
  • Туристические агентства

    Виноградарское хозяйство

    Главная » Недвижимость » Недвижимость в Испании » Виноградарское хозяйство

    Рубрика: Недвижимость в Испании | Автор: | 14.01.2015, 19:12

    Виноградарское хозяйство

    Как особая форма сельской недвижимости виноградники требуют специальных знаний в области виноградарства и энологии. Соответственно, должны привлекаться специалисты по виноградникам, энологи, профессиональные архитекторы и оценщики, садоводы и землемеры — по крайней мере при покупке крупного виноградарского хозяйства.

    Что касается этой формы недвижимости в целом, то в некоторых странах требуются разрешения в отношении виноградников больше определенной площади в акрах. В таких странах, как Франция, Испания и Италия, имеется классификация происхождения вин, которая может быть интересна потенциальному покупателю. Например, во Франции институт INAO (Institut National des Appellations d’Origine) выдает сертификаты, подтверждающие наименование, — АОС (Apellation d’Origine Controllee) вместе с классификацией вин.

    Съемка местности позволяет определить точную площадь посадок до продажи. В результате составляется документ, который также используется для рутинного обслуживания виноградника (например, для орошения). Проверяется санитарное состояние виноградника для выявления возможных заболеваний растений и других проблем. Также оцениваются климатические риски (в частности, риск града, заморозков и наводнения) с помощью эмпирических данных и карт, указывающих чувствительные зоны.

    В отношении таких зданий и сооружений, как установки для ферментации, погреба, офисы, магазины или дома, во многих странах существуют особые нормы. Они включают в себя требования к содержанию асбеста и других загрязняющих веществ, к площади зданий и возможностям их расширения, к качеству воды в колодцах, если объект недвижимости не подключен к общественным системам водоснабжения, к наличию термитов и других насекомых-вредителей и т.д. Когда здания большие, оценщику важно провести проверку основных конструкций.

    В частности, в отношении установок для ферментации необходимо уделять внимание их соответствию местным требованиям, особенно касающимся безопасности труда и электрооборудования. К договору купли-продажи должны прилагаться необходимые сертификаты соответствия и отчеты. Также необходимо проверять постоянно меняющиеся правила очистки сточных вод, а также следить за растущей проблемой с хлоранизолом. В полном списке оборудования указываются его состояние, а также возможные гарантии, обеспечение, договоры аренды и т.д.

    Когда на винограднике производится значительное количество вина на продажу, другими словами, в тех случаях, когда виноградник представляет собой настоящий бизнес, сложнее всего оценить гудвилл при определении общей стоимости недвижимости. Очень часто качество и надежность бизнеса зависят от собственника, поэтому в отношении стоимости бизнеса не может быть предоставлено никаких гарантий. Тем не менее принципиально важно контролировать защиту продаваемых торговых марок, в данном случае — торговой марки поместья или шато.

    Так как вино является натуральным продуктом, во всех сделках очень важен полный контроль качества (дегустация вместе с лабораторным анализом и определением зрелости вина). И хотя положительная оценка полностью не освобождает продавца от ответственности, она повышает надежность сделки и вносит в нее ясность. Помимо запасов учитывается также урожай на корню, который рассматривается как вложения продавца в будущую продукцию, приносящую выгоду покупателю.

    Если не имеется специальнсго договора, передача недвижимости обычно означает передачу всего персонала. На день продажи юридическое положение работников должно соответствовать всем требованиям (вознаграждение, бонусы, больничный лист и оплачиваемый отпуск), и покупатель должен получить четкую информацию о всех возможных рисках судебного разбирательства.

    Часто при продаже хозяйства, имеющего договор с кооперативным винным погребом, у покупателя возникает желание отказаться от такого договора. В этом случае позиция покупателя должна быть четко и точно изложена в письменном виде до продажи, поскольку есть риск, что придется платить штрафы за аннулирование договора в соответствии с законодательством, регулирующим деятельность кооперативного винного погреба. Письменное соглашение, заключенное до продажи, позволяет минимизировать финансовые последствия.

    Из-за того, что во многих странах существует законодательство по защите прав арендаторов, арендуемую недвижимость обычно продать сложно. В случае продажи собственник должен обращать внимание на сроки и форму уведомления об окончании аренды, чтобы прекратить отношения со своим фермером-арендатором без финансовых последствий (т. е. без выплаты ему компенсации), поскольку в случае продажи во многих странах фермеру-арендатору в качестве возмещения ущерба за расторжение договора аренды может быть назначена значительная сумма (например, во Франции — до 30% стоимости недвижимости). Расчет производится на основании объема и характера инвестиций фермера-арендатора в недвижимость.

    При покупке или при продаже виноградника, при расчете цены покупки и распределении цен между продаваемыми активами интересы продавца обычно значительно расходятся с интересами покупателя. С сдной стороны, покупатель стремится оптимизировать подлежащие выкупу активы (оборудование, плантация), а продавец хочет их сократить, потому что такие активы часто являются уже обесцененными. С другой стороны, продавец может стремиться назначить максимальную цену на жилье, тогда как для покупателя предпочтительно ее минимизировать.

    Сделка купли-продажи виноградника, начиная от предварительного соглашения до подписания окончательного договора, обычно занимает от четырех до шести месяцев. Сделка должна оформляться специалистами, имеющими необходимую квалификацию. Юристы, бухгалтеры и банкиры должны проверить и утвердить, среди прочего, документы о передаче правового титула, об отсутствии ипотеки и прочих обременений; уведомления для соседей и организаций, получающих выгоду от преимущественного права (правительство, община и т.д.); сервитуты, годовые отчеты и бухгалтерские балансы хозяйства; гарантии в отношении активов и обязательств (в случае продажи акций компании), а также сформулировать оговорки о непредвиденных обстоятельствах.

    Комментирование закрыто