• Выбор читателей

  • Новое на сайте

    • Опасности Турции и мифы о нихОпасности Турции и мифы о них

      30.01.2015

      Заграничные поездки в Турцию всегда привлекали множество путешественников. Частое явление, когда в отзывах

    • Покупки в ЕгиптеПокупки в Египте

      25.01.2015

      Отдых в Египте располагает собой наслаждением морским бризом в любое время года, чистым Красным морем,

    • Еда и напитки в ТурцииЕда и напитки в Турции

      23.01.2015

      Турецкие рестораны, кафе и объекты по питанию работают в сочетании представительства турецкой кухни,

    • Лучший отдых в ИталииЛучший отдых в Италии

      21.01.2015

      Хотите оказаться там, где современность переплетаются с древностью тогда просто необходимо посетить

    • Отдых в Хорватии с детьмиОтдых в Хорватии с детьми

      19.01.2015

      Отдых в Хорватии набирает все большую популярность среди отдыхающих всех стран. Россия не исключение.

  • Ad
  • Туристические агентства

    Договор купли-продажи

    Главная » Недвижимость » Недвижимость в Швеции » Договор купли-продажи

    Рубрика: Недвижимость в Швеции | Автор: | 06.05.2014, 14:52

    Договор купли-продажи

    Согласно нормам шведского права собственность на земельный участок передается при заключении договора купли-продажи земельного участка. В шведском праве не применяется принцип абстракции, т.е. обязательственно-правовой и вещно-правовой аспекты сделки не разграничиваются. Различие между обязательственной сделкой и передачей права собственности не проводится. Заключение юридически действительного договора означает переход права собственности на земельный участок к покупателю, если в договоре купли-продажи отсутствует отлагательное условие. Регистрация права в земельном кадастре, которую покупатель должен осуществить в течение трех месяцев после заключения договора, имеет исключительно декларативный характер, так как право собственности переходит к покупателю уже при заключении договора купли-продажи земельного участка. Этот принцип нарушается, если собственник передает право собственности нескольким лицам одновременно. Преимущество предоставляется тому покупателю, который первым подаст заявление о регистрации права в земельном кадастре, независимо от того, какой договор купли-продажи земельного участка был заключен раньше. Однако заявителю, получающему такую привилегию, преимущественное положение не предоставляется, если при заключении договора он знал или должен был знать о ранее принятом распоряжении собственника относительно земельного участка.

    Обычно стороны договариваются о том, что при заключении договора покупатель выплачивает предварительный взнос (задаток), а выплата остальной суммы производится в установленный день одновременно с переходом права собственности к покупателю. В этом случае переход права собственности ставится в зависимость от полной выплаты цены покупки, и при наступлении оговоренного условия стороны составляют второй документ, так называемую купчую, с подписанием которой осуществляется переход права собственности на земельный участок, если в самой купчей условие перехода права собственности не вводится явно.

    Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Договор, не удовлетворяющий этим требованиям или не содержащий установленного законом минимального набора положений, не имеет силы. Иные формальные требования, например требование официального засвидетельствования договора, отсутствуют. Как правило, подпись продавца под договором купли-продажи земельного участка удостоверяется двумя свидетелями — таковое требование предъявляется при внесении записи в земельный кадастр. Однако отсутствие заверения не влияет на действительность договора.

    Стороны могут согласовать и заключить договор купли-продажи земельного участка без привлечения третьих лиц в какой бы то ни было форме. Но, как правило, при приобретении и продаже земельных участков в Швеции обращаются за помощью к маклеру, который выступает в качестве посредника и помогает сторонам при составлении проекта договора и исполнении договорных обязательств. Маклер не представляет интересы какой-либо из сторон, а выполняет роль независимого посредника (во всяком случае, согласно закону), защищающего интересы как продавца, так и покупателя.

    Добросовестное приобретение у неправомочного лица возможно, если неправомочный продавец был зарегистрирован в земельном кадастре в качестве собственника, а приобретатель не знал и не должен был знать о том, что зарегистрированное лицо не является собственником. Покупатель, являющийся третьим лицом, не может рассчитывать на защиту от требований фактического собственника как добросовестный приобретатель, если мнимое право зарегистрированного собственника основывается на поддельном свидетельстве или если это свидетельство было составлено от имени собственника его представителем без соответствующих полномочий либо с применением силы. Аналогичное правило действует и в том случае, если в момент заключения договора с лицом, зарегистрированным в земельном кадастре, истинный собственник был несовершеннолетним или по иным причинам недееспособным, если над истинным собственником была учреждена опека или в отношении его имущества было открыто конкурсное производство. Собственник, теряющий недвижимость в результате добросовестных действий третьего лица, имеет право требовать не только возмещения ущерба, возникшего в результате недобросовестности должностного лица, ответственного за ведение кадастра, но и компенсации от государства исключительно на основании записи в кадастре. Однако компенсация может быть снижена или отменена, если установлена вина собственника в произошедшем.

    Если приобретение права собственности ставится в зависимость от наступления какого-либо события и запись в кадастре не может быть изменена непосредственно после заключения договора, покупатель может защитить земельный участок от добросовестного приобретения третьим лицом, подав заявление о внесении записи в земельный кадастр и приложив к этому заявлению договор купли-продажи. В таком случае существование заявки на изменение записи в кадастре будет официально засвидетельствовано.

    Помимо положительного содержания записи в земельном кадастре, юридическую силу имеет и отсутствие необходимых данных: покупатель земельного участка обязан признавать только зарегистрированные обременения. Исключение из этого правила составляют случаи, когда в договоре купли-продажи земельного участка содержится оговорка о существующем, но незарегистрированном праве третьего лица, а также случаи недобросовестных действий покупателя в отношении наличия такого права (знание или грубая халатность). При отсутствии этих обстоятельств покупатель приобретает земельный участок без обременений, и незарегистрированные права теряют силу. Это правило не действует в отношении права на электроэнергию, которое действительно даже без регистрации, без оговорки в договоре и в случае недобросовестных действий покупателя, а также в отношении аренды и найма: покупатель земельного участка обязан признать эти права, если имеется соответствующий письменный договор и арендатор вступил во владение объектом договора до передачи права собственности приобретателю.

    Комментирование закрыто